借地権付き建物を買うメリットとデメリット!半永久に使用できる時代は終わった!

借地権付きの建物という物件があります。土地を借りてその上に建物を建てると、借地権付き物件になるのです。一般的には土地を買って建物を建てることが多いです。そう考えると、借地権付き建物には違和感があるかもしれません。

しかし、借地権付きの物件だとメリットもあるのです。ここでそんな借地権付き建物を買う、メリットとデメリットについて解説していきます。

借地権付きだと販売価格が安い

借地権付き建物の一番のメリットは販売価格が安いことです。借地権付き物件には土地代が入っていなので、その分安くなっています。土地取得にかかる費用は非常に高いです。特に都市の中心部では土地代が高くなっていることが多く、建てたい場所に家を持つことは難しいでしょう。

しかし、借地権付き建物であれば、土地ごと購入するときの6割~8割程度で買うことができます。例えば、本来は3000万円かかるはずだった物件の購入費用が2000万円弱で済む可能性があるのです。

ローンを組むときに、この1000万円の差が大きく影響することは少なからずあります。また、月々の支払いも大きく変わるでしょう。3000万円だと無理をしなければ借りられなかったのが、2000万なら月々の返済は難しくないということもあるのです。

販売価格が低くなるだけで、心理的に買いやすくなる人は多いでしょう。マイホーム資金の予算内に収めるために、借地権付き建物を買うという人もいるのです。購入資金が少ない人にとっては、借地権付き建物は手が届くマイホームになる可能性は高いです。


税金がかからないのはメリット

土地を取得するときには不動産取得税がかかります。この税金を物件購入前に考慮している人は多くないです。また、土地を買うと、毎年固定資産税や都市計画税が課税されます。その税金に対して支払う金額を見て驚く人は多いです。

土地の広さや場所によって金額は変わりますが、毎年かかると考えれば決して少ない金額ではないでしょう。そう考えると、借地権付き建物には税金がかからないというのはメリットです。税金を支払わないように節税対策などをするのであれば、借地権付き建物の購入は節税効果が高いかもしれません。

他には税金がかからないことは、支払いをシンプルにすることができます。地代と銀行への支払いをするだけでいいのです。そうなれば、年間にかかる費用を算出しやすいでしょう。

毎月地代がかかるのはデメリット

借地権付き建物を買うと地代を地主に毎月支払う必要があります。マイホームを買ったのに毎月地代を支払うことに、抵抗があるという人は多いでしょう。毎月支払うなら、アパートに住んでいるのと変わらないと考えてしまうのです。

しかし、地代を支払っているから課税されないと考えると、納得はできるでしょう。税金は地主が払っているのです。ただし、問題なのはこの地代の設定です。地代が高すぎれば、安い販売価格で買った意味がなくなります。

一方で地主としては安い地代で借地権を渡しては、収入が減ってしまいます。妥当な地代を設定することが重要なのです。どちらも納得のできる地代を始めに決めておくと、トラブルが起きにくいです。地主とは長い付き合いになりますので、トラブルのもとは始めから消しておくことが大事になります。

トラブルを起こしてしまうと、解決が難しく長引くことが多いです。そうならないように、どちらも納得ができる契約にしておくと、間違いがないでしょう。

銀行融資を受けにくい

借地権付き建物に対する銀行の評価は、所有権がある場合と比べて低くなる傾向にあります。そうなると融資を受けにくくなるのです。住宅の購入には銀行からの融資を考えている人が多いです。その融資が受けられないとなれば、購入自体が危うくなるでしょう。

しかし、定期借地権付き住宅ローンが増えてきています。それであれば、銀行からの融資を受けることができます。他には旧借地権のケースも借りる側の権利が大きいので、銀行から融資を受けることができることが多いでしょう。

銀行はお金を回収できなくなったときのことを常に考えます。返済不能に陥ったときに担保となるものがないと、お金を貸すことができないのです。借地権だとその担保として弱いことが少なくないです。そのため、銀行は融資をしないようにしています。

ただし、全く貸さないわけではありません。条件が整っていれば、融資をすることもあるのです。そうではあっても、自分が狙っている借地権付き建物が、条件に当てはまるかを確認することは大事でしょう。

リフォームには地主の許可がいる

借地権付き建物の場合、リフォームをするにはほとんどのケースで地主の許可が必要になります。リフォームの種類や規模によっては、地主が支払いを求めてくることもあります。自由にリフォームできないという点はデメリットでしょう。

また、このようなことを想定して、しっかりした契約書を作っておくことは大切です。弁護士などに作成を依頼すると、法的効力を持つ契約書を作ることができます。このような契約書を作る理由はトラブルを防止するためです。

知らずにリフォームして、借地権を解除されるということもなくはないです。そのようなトラブルは契約書を作ることで防止できます。特にリフォームに関しては、どこからをリフォームにするのかを決めておく必要もあります。

例えば、畳一枚代えただけでリフォームとなる可能性があるのです。そのような感覚の違いを埋めるために、契約書を細かく作ることが重要になるでしょう。契約書があれば明確な基準ができるので、どの程度のリフォームで地主の許可が必要になるのかが分かります。

新しい借地権法では永久に使えるわけではない

旧借地権法に基づいた借地権の契約であれば、ケースによっては半永久的に借りられるという特徴がありました。例えば、旧借地権法では建物が荒廃して消滅しない限り、借地権が消えることはなかったのです。木造住宅でもしっかりと手入れをすれば、人間が生きている間に荒廃するということはあまりないでしょう。

また、建物が消滅した場合でも、再築が認められる前提の規定になっていることが多いです。そのため、借地権がなくなるということがあまりありませんでした。

このような理由があるので、半永久的に借りられていたのです。しかし、新しい借地権法では、建物消滅後の再築に関しては地主の許可が必要です。許可なく再築すれば、借地権を失う恐れがあります。新しい借地権では土地をずっと借りられるわけではないのがデメリットとなるでしょう。