借地権のある土地の建物が隣にある地主の土地に越境していたらどうなるの?

借地権のある土地に借り主が建物を建てた時に、屋根の一部などが借地権を持っていない隣の土地にはみ出してしまう場合があります。しかも、借地契約を結んでいる土地も隣の土地も同じ地主が所有しているというケースが存在します。

そこで今回は、借地権のある土地の建物が越境しているケースで、隣の土地も同じ地主が所有している場合について考えていきます。

借地権のある土地から越境して建てたってどういうこと?

よくあるのが、地主が土地を分筆(登記簿上で1つの土地として登記されている土地を分割すること)して、一方の土地を地主が使い、もう一方の土地を貸し出した場合です。この時に土地を借りている人が、地主の使っている土地の方まで越境して建物を建てたということです。

具体的には、建物自体は借りている土地にきちんと建てているが屋根だけ越境している場合や、以前は土地の使用者が親戚同士などで土地の境界があいまいでも気にしていなかった場合などが挙げられます。

地主が行う措置は?

こういったケースでは、地主は越境している部分を取り除くことや越境している土地を返すように求めることがまず考えられます。個別の状況によっては、そもそもの借地契約を解除して借地権が消滅するように対処できるかもしれません。

借主は借地契約に基づいて土地を使わなければならないため、その土地の用途と相違していれば契約解除の理由にできる可能性があります。しかし契約解除ができるのは、その違反によって地主と借り主の信頼関係が壊れてしまう程であった場合です。

信頼関係が壊れてしまう程ってどういうこと?

判例上の理論として、「信頼関係破壊の法理」というものがあります。信頼関係を元にした契約では、一方が事業活動などで使った資金を回収する権利を守るため、もう一方からの一方的な契約解除を双方の「信頼関係が破壊された」時だけ認めるということです。

本来は、一方が契約解除権を持っていればもう一方の意思に関わらず契約解除ができます。そうは言っても、地主の勝手な都合などによって契約解除ができれば、借り主は退去を余儀なくされ余計な費用や生活の不便が発生してしまいます。

そのため、このような事態を避けることを趣旨として、双方の信頼関係が破壊されていなければ契約解除は認めないとしています。

地主は借地契約を解除できる?できない?

例えば、駐車場として使う契約で貸していた土地に建物を建てた場合は、借地借家法が適用されないので契約期間が終われればそこで土地は返ってきます。また、契約期間が無ければ解約の申し出から1年で借地契約は終わります。

しかし、そもそも借地権が発生するのはその土地に建物を建てる用途で貸す場合なので、よほどのことが無ければ契約解除は難しいでしょう。建物を建てる契約なのにしばらく建物を建てなかった場合でも契約解除は難しいので、地主と借り主の信頼関係が壊れるほどの状況となると、その違反によって地主がかなりの不都合や不自由などをこうむった場合になるでしょう。

よって、本来の用途に相違していて、それが双方の信頼関係が壊れるほどなのかを慎重に考えた上で、契約解除をするか検討する必要があります。例を挙げると、借地の建物ともう片方の土地の建物が近すぎて生活にかなりの支障が出る場合は、まずは借り主に越境部分を取り除くように申し出ます。

そして、撤去してもらえなかった時は契約解除を要求しましょう。しかし、程度にもよりますが越境によって信頼関係が壊れるほどの状況に直結する自体は少ないため、信頼関係が壊れるほどの状況でなければ別の対策をとった方が良いでしょう。

借地契約の解除以外にできることは?

今回のケースはどちらの土地も同じ人が所有しているので、借地契約をしていない方の土地の所有権を主張することで対応するのが良いでしょう。つまり、借地ではない方の所有権に則って越境している箇所を取り除いてもらったり、越境している土地を返してもらうように要求するということです。

その際は、越境が判明した経緯や越境の具体的な状況を確認し、慎重な対応をすることが重要です。借り主からこれらの内容を開示するよう求められることもありますので、誠実に対応しましょう。なぜなら、地主から越境しているといきなり言われてもすんなり納得してもらえるとは考えづらく、測量図や土地家屋調査士の調査結果について詳しく知りたいと要求してくる可能性があるからです。

特に何十年も前に分筆された場合や、双方の土地を元々は親戚同士で使っていた場合は土地の境界があいまいなことが多く、一概に借り主の責任とは言い切れないこともあります。

借地権のある土地を相続して、建物が越境していた時は?

借地権のある土地に建っている建物を相続し、しかも越境していることをその親族が死亡した後で知ったというケースがあります。この場合、建物が建っている土地の借地権は相続できます。親族が生前に建物の表題登記をしていたり建物の所有権移転登記をしていれば、借地にある建物の所有権登記によって借地権を証明できるので、地主が変わっても借地権を同じように証明できます。

しかし、問題なのは越境している部分がどうなるかです。長い間他人の土地を使っていれば、時効取得によってその土地の所有権を獲得できる場合があります。また、その土地の使用者が自分の所有している土地ではないことをわかっていた場合は、20年以上続けて土地を使っていれば所有権を得られる可能性があります。

ただし、そもそも越境していない部分の土地は借地なので、借りている土地を時効取得するのは難しいです。そのため、借り主が20年以上越境して建物を建てていれば越境部分を借りているとみなされるので、地主は時効取得によって土地の所有権を獲得できます。

また、地主が時効の成立を主張しない場合は、借り主が越境している土地の借地権の時効取得を主張することができます。つまり、20年以上土地を使っていたことを証明できれば、越境している部分の借地権を得られます。

また、建物の登記をしているのは借地権のある土地に建っている部分なので、越境している部分は建物の登記がありません。そのため、登記が無いので地主が変わった時に越境部分の借地権を主張できないと考える人もいるでしょう。

しかし、新しい地主が越境部分の退去を要求してきたとしても、新しい地主は事実を知ったうえで相手に嫌がらせをしている背信的悪意者としてみなされるので、借地権を主張することができます。